【导语】近期房地产市场利好政策频出，继税收政策之后，又发布城中村改造涉及城市扩容消息。利好政策增多，螺纹钢等建材产品是否能够迎来一波反弹？
中国建设报公众号11月15日发布《部署各地进一步做好城中村改造工作》，该政策由住房城乡建设部、财政部联合印发。这也是上周继楼市税收优惠新政之后第二项重磅政策。
该政策要点在于“扩容”。此前关于城中村改造只局限于35个超大城市和城区常住人口300万以上的大城市，此次扩容之后进一步扩大到300个地级及以上城市，不再有城市规模的限制。
最近的城中村改造政策可以向前推至2023年。
22023年4月28日，召开的中共中央政治局会议提出“在超大特大城市积极稳步推进城中村改造”的要求；
2同年7月，国务院办公厅印发《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，并召开电视电话会议进行了专门部署；
210月住房和城乡建设部对城中村改造提出了具体政策落实措施，分三类推进实施：一类是符合条件的实施拆除新建，另一类是开展经常性整治提升，第三类是介于两者之间的实施拆整结合。
22024年1月30日，国家首批城中村改造专项借款发放，郑州市申报首批城中村改造专项借款的58个项目全部通过住建部审批，2024年计划发放额度508亿元；
22024年年5月第二批专项借款项目启动，首笔借款落地广东。
按照相关标准划分，城区常住人口1000万以上的城市为超大城市，如北京、上海、广州、深圳、成都、重庆、天津、武汉等；城区常住人口500万以上1000万以下的城市为特大城市，如青岛、合肥、杭州、长沙、南京、东莞等。全国总计有20余个城市属于超大特大城市范畴。此次扩容之后，纳入到城中村改造范围的变为300个地级以上城市。
政策如何影响市场？
在支持城中村改造项目扩容落地后，或有更多批次资金发放，有助于推动相关项目快速展开。要注意的是，政策发布的目的是为了加快落实增量政策措施。
城中村改造有三种方式，拆旧建新，常态化更新和拆整结合，这里边就牵扯到一个关键数据100万套，和一个关键词货币化安置。结合最近一段时间房地产市场的增量政策，这或许与化解房地产高库存有密切关系。
在政策之中强调，各地要结合当地房地产市场形势，统筹考虑商品房的存量和增量，从实际出发，稳妥推进城中村改造货币化安置，城市危旧房改造可参照执行。也就是说符合条件的城市危旧房也可参照纳入，这无疑为城市更新增加新的政策助力。
此前较长一段时间，以城镇化的加快推进，拆迁力度是有明显减弱的，此次政策或为后续地方政府相关动作提供依据。
另外需要注意的是货币化安置，货币化安置对市场产生较大影响是在2015年，即当时的棚改货币化，是驱动商品价格从15低点开始跃升的重要因素。
但从数据看，100万套体量非常小，2015-2017年平均每年棚改600万套的规模，2008年-2014年之间，每年平均也有200万套左右。此前市场预期，城中村改造不会扩容，但最近的政策打破这预期，扩容到300个地级市之后，涉及到的改造规模和财政支持力度会有明显提升。
显然，在2024年政策落地已经没有足够的时间，2025年或是重要的窗口。
另外值得注意的是，尽管9月底开始的各项政策目的在于“努力完成全年经济增长目标”，但从政策到落地的时间上看，更多的是在未2025年更负复杂的国际形势做政策储备，以防止政策临时出台无法达到落地的效果。
政策落地如何影响商品市场？
连续两项重磅政策确认表明国家稳定房地产市场的目的是非常明确的。但我们也要拿看到，10月份房地产数据总体表现不佳。房地产新开工面积下降速度提高0.4个百分点，施工面积降速提高0.2个百分点，竣工面积收窄0.5个百分点。从10月房地产三项数据看，“保交楼”政策支持竣工面积增加，但开发商新投资意愿依旧表现较差，新开工面积环比下降。
从销售端看，10月份各项政策刺激新房销售回暖，销售面积和销售额数据降速继续呈收窄状态，商品房待售面积统一继续下降，房地产企业压力明显缓和。
从企业融资角度看，定金及预收款、个人按揭贷款数据降幅均有所收窄，表征房地产企业自我造血功能正在恢复，但自筹资金、国内贷款数据表现不佳，房地产企业主动投资意愿仍较差，这也在新开工数据上有所体现。
9月末之后，政策力度明显加大，政策预期相对较乐观，实物工作量虽有结构性好转，但能够形成对商品直接需求的房地产新开工数据表现不佳，对螺纹钢、水泥等需求仍呈收缩状态。近期螺纹钢、水泥、玻璃等产品价格表现不佳多与政策不及预期以及实物工作量表现不佳有关。
若后续支持房地产市场的财政政策进一步加码，建材产品或再度迎来上涨。